海报新闻记者 文露漪 报道
2月5日，江苏徐州市万科淮海天地小区业主黄女士在准备重新装修房屋时，发现自家书房楼板存在一个直径约20厘米的贯穿孔洞，可直接看到楼下住户。这一发现不仅打乱了她为儿子准备的婚房装修计划，也引发了她与开发商万科之间关于责任认定和赔偿方案的争议。
重装房屋发现楼板破洞直通楼下 业主提出由万科回购、换房遭拒
黄女士告诉海报新闻记者（报料微信：HaibaoNewsSw），她于2016年在该小区购入新房，2017年入住，房屋面积为110平方米，房屋为开发商自带精装修，地面铺有地暖，当时购入价每平米约9000元。因儿子计划明年五一结婚，她近期将房屋原有装修全部拆除，准备重新装修。
黄女士家发现的洞口
2月5日，工人在拆除地暖时发现，原本被地暖覆盖的地面有一个直径约20厘米的大洞，工人发现后立即联系了黄女士。“我的一条腿可以从洞里伸进去，直接通到楼下。我发现孔洞周边无钢筋结构，拆除的地暖层约15厘米，剩余楼板厚度目测不足10厘米。洞下是楼下邻居的书房，他正坐在书房喝茶，有水泥灰渣直接掉落到他头上。”黄女士回忆。
事发后，黄女士第一时间联系了万科物业。“万科的物业费是2.5元一平，我当时就是冲着万科的品牌买的房子。可是物业当天回复我说已联系地产方，但对方说房屋已过质保期，拒绝处理。”黄女士说。在万科物业转发的一段地产方回复中称，“洞口”为施工洞，是必须的，是黄女士将地暖及地暖保暖层拆除、“自己做了个洞”，地产方让黄女士自己处理。
2月7日，黄女士将自己的遭遇发到抖音平台后引发关注。当天，万科地产、物业及施工方派人上门勘查。“施工方中建二局的人承认，这是当初施工时预留的洞，每一户都有，但按规定在施工结束后要用混凝土填补，超过15厘米的必须加钢筋。他们承认当时疏忽忘堵了，然后被地暖直接盖住。”黄女士告诉记者，她有6分钟的视频记录了施工方的承认过程。
黄女士介绍，2月7日当天，施工方提出补洞，黄女士发现对方想用两根木棒、黄沙和水泥简单堵洞后被拒绝补洞，“太荒唐了，没有钢筋加固，万一以后出问题怎么办？楼下也不同意这么补。”在随后的沟通中，黄女士提出了二种解决方案：一是同价值换房，可在徐州万科旗下楼盘选择；二是万科按当前市场价回购房屋。
黄女士发现洞口无钢筋
2月12日，在当地街道办事处、社区协调下，黄女士与万科方面再次沟通，但对方仍未接受她的方案。黄女士透露，当天协商时万科方面仅提出给予黄女士关怀性的补偿，被她当场拒绝。“我本来是想好好解决的，是万科先拒绝处理，我才不得已曝光。现在房子在网上发酵成这样，大家都知道是哪个小区哪栋楼，我的房子就算未来出售也会因此折价。亲家也都不同意在这个房子结婚了，觉得房子存在安全隐患，也不吉利。”黄女士表示。
2月25日，当地社区再次组织黄女士与万科方面进行协商，双方仍未达成一致。针对此事，海报新闻记者联系社区工作人员了解协调情况。“第一次我们邀请了街道办事处、区政府部门、万科地产及施工方、楼下邻居共同参与，第二次是把黄女士和万科地产负责人一起喊到社区再次协调。”工作人员表示，目前双方未能完全达成一致，黄女士提出的换房、回购等诉求，与万科方面能提供的方案存在差距。
“万科方面更倾向于对漏洞进行一定的赔偿和修缮，万科负责人也无法拍板完全满足黄女士的要求。”工作人员称，第一次协调时，当时施工方承认该洞为建筑施工时预留的泵管洞，后期需按规定填补，但双方对于修补方案是否需加钢筋等问题存在分歧。工作人员表示，如果黄女士需要，社区可以继续搭建平台组织协商。
万科回应：业主拒绝维修，要求退房或赔付67.5万元
2月27日，万科方面发布相关问题的情况说明：徐州淮海天地二街区由徐州鼎郡置业有限公司开发建设，施工总承包单位为中国建筑第二工程局有限公司，项目于2017年竣工备案并交付使用。交付后，黄女士于2026年2月6日反映房屋在装修改造期间地面预留孔洞封堵材料脱落问题，我司高度重视并第一时间安排处理，经现场核实，脱落部位为施工期间预留的泵管施工孔洞（尺寸约20cmx15cm），业主重新装修期间，装修队伍在地面地暖层剔凿拆除扰动过程导致黄女士家楼面、楼下户顶棚出现此孔洞，针对该预留洞封堵存在的质量瑕疵问题，与业主沟通解释后计划安排进行封堵维修，但业主以担心工程质量为由拒绝维修。
为解决业主报修问题，2026年2月11日由街道办在万科天地社区组织了业主维修沟通会，我司及原施工单位、监理单位、质监站及街道等工作人员一同参与，对于业主担心的预留孔洞封堵质量问题进行了答疑，以及后续预留孔洞封堵的处理方案沟通，业主对预留孔洞的封堵维修流程认可，但提出退换房诉求，业主反馈在诉求未达成一致情况下拒绝配合维修。
考虑春节期间业主居住影响，2026年2月12日由辖区街道办事处再次组织维修调解事宜，业主仍不同意维修配合，坚持退换房诉求，因该诉求超出了合同约定的保修责任，也无相关法律法规支撑，我司无法满足，导致维修事项无法推进，维修协商期间，业主不断通过自媒体渠道对该事件进行了不客观的宣传，导致客诉问题无法关闭。
春节后，为积极配合解决问题，2026年2月25日由辖区社区再次组织沟通调解事宜，业主仍坚持退换房或赔付67.5万诉求，仍不愿配合维修工作，导致问题迟迟无法关闭；对于业主担心的预留孔洞是否影响结构安全问题，我司已委托设计单位出具相关说明，该预留孔洞封堵维修方案也已按业主要求报备徐州市建设工程质量安全监督站备案，后续我司会严格按照维修方案组织维修，但截至目前，业主仍不同意配合维修。后续，我司将继续保持同业主沟通，争取早日完成维修工作。
涉事业主称万科回应存在不实内容
然而，对于万科的回复内容黄女士及楼下邻居提出了异议，两人均表示未看到万科方面展示设计单位说明、设计图纸、房屋质检报告等文件。楼下邻居表示，破洞出现后他只受邀参加过2月11日的沟通会，在会上他向万科方面提出了对房屋质量的质疑并要求相应赔偿，然而会后至今他都没再收到万科方面的联系和回复，“只有一个不知道是哪一方的人提了点礼盒来我家探望，我没让进门，也没收礼物。”
维修人员带来的维修材料
黄女士也透露，在2月11日街道组织的首次沟通会上，她并未认可开发商的维修方案。“维修人员是一位大爷，他当时带了木板、两根木棒、黄沙和水泥，没有带水和钢筋。谁能认可？”黄女士说。对于万科说明中称业主坚持退换房或赔付67.5万元。黄女士解释称，该数额并非由其本人提出，而是由为其进行重新装修的施工方根据房屋受损后可能产生的市场折价（原挂牌价133万）评估后提出的索赔金额。“而且67.5万元这只是提出的索赔，（万科）肯定不会赔那么多，大家肯定要交涉，但是25日后万科就没再联系我。”黄女士说。
那么，在法律层面上，黄女士房屋破洞问题该由哪方负责呢？
上海市光明（南京）律师事务所李翰轶律师指出，案涉商品房存在法定质保有效期，根据《建设工程质量管理条例》，房屋主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的合理使用年限（通常为50年），自竣工验收合格之日起计算。本案中，地面孔洞涉及楼板结构，属于主体结构问题，不受普通装修工程2年质保期限制。万科作为开发商、中建二局作为施工方，或应就该质量缺陷承担全部或主要责任。其中开发商万科是商品房质量责任的第一责任人。根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业对所售商品房承担法定质量保修责任和瑕疵担保义务，需保证交付的房屋符合国家建筑工程质量强制标准。案涉房屋楼板存在贯穿性孔洞、孔洞周边无钢筋，明显不符合住宅结构安全的国家强制标准，万科不能以 “非自身施工”“过质保期” 为由免除法定责任。施工方中建二局需承担施工质量过错责任。
“若双方始终无法达成一致，黄女士可按照‘先固定核心证据，再行政投诉施压，最后司法诉讼兜底’的路径，依法、有序维权。”李翰轶律师说。
3月15日，黄女士告诉海报新闻记者，十几天前，万科地产方面曾与她进行会面，双方仍未协商一致，此后，万科地产方面未再联系她。
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